Les principales causes de l’humidité dans une maison ancienne

En France, de nombreux propriétaires de maisons anciennes sont confrontés à des problèmes d’humidité persistante dans leur logement. L’humidité excessive n’est pas qu’une simple gêne : elle peut fragiliser la structure du bâti, causer l’apparition de moisissures néfastes pour la santé, et même faire chuter la valeur d’une habitation. 

Chez Tytek, nous constatons que les maisons d’époque, construites avec des techniques et matériaux traditionnels, présentent des vulnérabilités spécifiques face à l’humidité. Il est donc crucial d’identifier les causes de l’humidité afin de pouvoir y apporter des solutions durables. 

Pourquoi les maisons anciennes sont-elles plus exposées à l’humidité ?

Les maisons anciennes possèdent une architecture et des matériaux différents de ceux des constructions modernes. Leurs murs sont souvent en pierre, en brique ou en torchis, liés à la chaux, des matériaux poreux qui laissent circuler l’eau et l’air. Ce type de bâti « respire » naturellement, c’est-à-dire qu’il absorbe l’humidité ambiante et la restitue au fil du temps, maintenant un équilibre hygrométrique. 

En revanche, les maisons récentes intègrent généralement des membranes étanches (film plastique en sous-œuvre, isolants modernes) qui bloquent les transferts d’eau. Modifier l’équilibre d’une vieille bâtisse avec des matériaux inadaptés peut aggraver les problèmes d’humidité au lieu de les résoudre. Par exemple, appliquer un enduit au ciment (donc étanche) sur un mur ancien empêche l’évaporation naturelle et emprisonne l’humidité dans le mur, ce qui peut provoquer des dégradations.

Plusieurs facteurs propres aux maisons anciennes favorisent l’apparition d’humidité :

• Absence de barrière étanche à la base des murs – Les constructions antérieures au XXᵉ siècle n’ont souvent pas de film d’étanchéité en pied de mur. Par conséquent, l’eau du sol peut remonter par capillarité dans les fondations et les murs, provoquant des remontées capillaires et des murs constamment humides.
  
• Matériaux poreux et fondations peu drainées – Les pierres et briques anciennes absorbent plus facilement l’eau. Si le terrain autour de la maison draine mal (absence de drainage périphérique), l’eau s’accumule et s’infiltre latéralement à travers les murs enterrés.
  
• Ventilation insuffisante – Beaucoup de maisons anciennes ont été rénovées sans intégrer de ventilation moderne. Des fenêtres neuves très hermétiques, la suppression des cheminées ou des grilles d’aération, et l’absence de système de ventilation, notamment en surpression (souvent privilégiée sauf lorsque d’autres solutions sont stratégiquement plus adaptées), signifient que l’air humide intérieur ne se renouvelle plus suffisamment. L’humidité reste piégée, entraînant condensation et moisissures.
  
• Toiture ou façade vieillissantes – Tuiles déplacées, ardoises fissurées, gouttières bouchées, enduits extérieurs craquelés… Les bâtis anciens subissent l’usure du temps. Sans entretien, ces défauts créent des voies d’eau par lesquelles la pluie s’infiltre dans les murs.
  

En combinant ces facteurs, on comprend pourquoi une maison de 1850 aura davantage de problèmes d’humidité qu’une maison de 2010 parfaitement étanche. Cependant, en identifiant clairement l’origine de l’humidité, il est possible de choisir le bon traitement. 

Les principales causes de l’humidité dans la maison

Une maison humide présente toujours une cause sous-jacente qu’il convient de diagnostiquer. Dans la grande majorité des cas, l’humidité provient de l’une (ou plusieurs) des causes suivantes : la condensation interne, les remontées capillaires depuis le sol, ou les infiltrations d’eau par l’extérieur (auxquelles s’ajoutent les fuites de plomberie internes). Chacune de ces causes se manifeste par des signes caractéristiques que nous détaillons ci-dessous, avec les solutions appropriées.

La condensation (humidité intérieure)

La condensation est la cause d’humidité la plus courante dans les logements. Elle provient de la vapeur d’eau générée à l’intérieur de la maison : respiration des occupants, cuisson, douches, séchage du linge, etc. Lorsque cet air chaud et humide rencontre des surfaces froides (fenêtres, murs mal isolés), l’excès d’humidité se condense en eau liquide sur ces parois. On observe alors des buées sur les vitres, des gouttelettes ruisselant sur les murs, ou un toucher froid et humide sur les surfaces. À terme, la condensation favorise l’apparition de moisissures noirâtres dans les coins des murs et autour des fenêtres, et peut même dégrader les peintures et papiers peints (taches, décollement). Un indicateur typique est la présence de champignons dans les pièces humides mal aérées, signe d’un excès d’humidité et d’une mauvaise ventilation.

Pourquoi la condensation touche-t-elle particulièrement les maisons anciennes ?

Parce qu’en rénovant ces habitations, on améliore souvent l’isolation et l’étanchéité (double-vitrage, calfeutrage) sans toujours compenser par une ventilation adéquate. L’air intérieur, confiné, devient rapidement saturé en humidité. Même dans une maison ancienne non rénovée, le simple fait que l’air humide ne soit pas correctement évacué (fenêtres rarement ouvertes, pas de VMC) suffit à créer de la condensation. En hiver, le phénomène s’aggrave car l’air froid extérieur ventile moins et refroidit les parois.

Solutions : La condensation étant liée à un excès d’humidité ambiante, la solution principale est d’améliorer la ventilation et le chauffage. Voici quelques mesures efficaces :

• Ventilation régulière : Aérer chaque jour 5 à 10 minutes en ouvrant les fenêtres, y compris en hiver, pour renouveler l’air. Vérifier le bon fonctionnement des systèmes existants (VMC, extracteurs d’air).
  
• Ventilation mécanique contrôlée (VMC) ou ventilation positive : En rénovation, la VMC n’est pas toujours la solution incontournable. Si la VMC simple flux (à partir de ~500 €) ou double flux permet d’extraire en permanence l’air humide des pièces de service (cuisine, salle de bain) et d’insuffler de l’air neuf, elle présente l’inconvénient d’évacuer également l’air chaud intérieur, ce qui engendre des pertes de calories.

La ventilation positive, souvent mieux adaptée en rénovation, fonctionne quant à elle avec une seule bouche d’insufflation diffusant un air filtré et réchauffé. Elle permet de renouveler l’air tout en limitant les déperditions de chaleur, en poussant l’air vicié vers l’extérieur. C’est une solution particulièrement intéressante pour les maisons anciennes bien isolées.

• Éviter les excès d’humidité : limiter le séchage du linge à l’intérieur, utiliser des couvercles en cuisinant et installer une hotte aspirante, fermer la porte de la salle de bain pendant la douche puis aérer ensuite. Un déshumidificateur peut aussi aider ponctuellement, mais ne sera jamais une solution à long terme.
  
• Isolation des parois froides : Isoler les murs extérieurs ou les zones sujettes aux ponts thermiques (angles, plafonds) pour réduire la condensation sur ces surfaces froides. Par exemple, isoler un mur nord non isolé évitera que l’humidité de l’air ne s’y condense.
  

Les remontées capillaires (humidité ascensionnelle)

Les remontées capillaires désignent l’humidité qui remonte du sol dans les murs par capillarité. C’est un phénomène naturel et fréquent dans les bâtis anciens dépourvus de barrières étanches en fondation. L’eau présente dans le sol est aspirée par les matériaux poreux des murs (briques, pierres) et monte graduellement dans la maçonnerie jusqu’à une hauteur où elle peut s’évaporer. En général, l’humidité ascensionnelle imprègne le bas des murs sur quelques dizaines de centimètres, mais dans les cas graves elle peut atteindre plus d’un mètre de hauteur.

Signes caractéristiques : Les murs humides par capillarité se reconnaissent à plusieurs indices typiques :

• Zones humides en bas de mur – Des auréoles ou décollements de revêtements apparaissent en pied de mur (souvent jusqu’à 1,50 m de haut). Ces taches peuvent changer de taille et de couleur selon la saison (plus étendues en hiver humide qu’en été sec).
  
• Présence de salpêtre – Il s’agit de dépôts blanchâtres poudreux qui se forment à la surface du mur. Le salpêtre indique la migration de sels minéraux due à l’eau qui traverse la maçonnerie. C’est un signe presque exclusif des remontées capillaires.
  
• Enduits qui s’effritent, peintures qui s’écaillent – L’humidité ascendante dégrade les enduits intérieurs : le plâtre ou la peinture cloque et tombe par endroits. Les boiseries proches du sol peuvent gonfler ou pourrir.
  
• Pas de lien direct avec la pluie – Contrairement à une infiltration, le problème persiste même par temps sec. Le mur reste humide en permanence, car la source est dans le sol et non liée aux intempéries.
  

Sans traitement, les remontées capillaires peuvent causer à long terme des dégâts importants : effritement des matériaux, apparition de moisissures spécifiques (comme le mérule) dans les cas extrêmes, et un inconfort thermique notable (murs froids et humides). Il est donc impératif de traiter l’origine du problème pour assainir la maison.

Solutions : Dans une maison ancienne, plusieurs techniques permettent de stopper les remontées capillaires :

• Injection de résine hydrophobe – On injecte une résine spéciale à la base des murs, qui crée une barrière étanche interne empêchant l’eau de monter. Ce traitement est efficace et assez courant (compter environ 100 à 150 € par mètre linéaire injecté selon l’épaisseur du mur). Après injection, il faut quelques mois pour que les murs s’assèchent complètement.
  
• Coupure de capillarité – Solution plus radicale : il s’agit de découper le bas du mur sur toute son épaisseur et d’y insérer une membrane étanche (feuille de PVC, métal ou verre cellulaire). Cette méthode assure une barrière définitive contre l’humidité du sol, mais ce sont des travaux lourds et coûteux (300 a 600€ le mètre linéaire, et rarement réalisable sur murs épais en pierre).
  
• Drainage périphérique – Si l’humidité du sol est excessive autour de la maison, la création d’un drain tout autour des fondations peut améliorer la situation. Le drain collecte l’eau du terrain et l’éloigne de la maison. Cela réduit la pression d’eau sur les murs enterrés et limite les remontées. Un drainage est toutefois un chantier important (il faut creuser autour de la maison) et son coût peut varier de ~1 000 € à plus de 5 000 € selon la taille de l’habitation.
  
• Enduits et peintures adaptés : En complément des solutions ci-dessus (qui traitent la cause), on peut appliquer un enduit à la chaux respirant sur les murs humides. Contrairement au ciment, la chaux laisse le mur sécher et peut limiter les dégâts en permettant l’évaporation. Évitez les peintures étanches sur un mur sujet aux remontées d’eau, cela empirerait le problème.
  

Les infiltrations d’eau de pluie

Les infiltrations désignent l’eau qui pénètre dans la maison depuis l’extérieur à cause d’un défaut d’étanchéité de la construction. Dans une maison ancienne, les points faibles peuvent être multiples : une tuile déplacée ou poreuse, une fissure dans un mur, un encadrement de fenêtre mal jointé, un chéneau (gouttière) percé, etc.. Lorsqu’il pleut, l’eau s’infiltre par ces ouvertures et s’immisce dans les murs ou les plafonds. Une infiltration peut survenir du sous-sol jusqu’au grenier, en passant par la façade : aucune partie de la maison n’est épargnée si l’enveloppe n’est plus parfaitement étanche.

Signes d’alerte : Les problèmes d’infiltration sont généralement ponctuels et liés aux intempéries. On pourra observer :

• Des auréoles brunes ou grisâtres sur les murs ou plafonds, surtout après un épisode de pluie. Par exemple, une tâche humide en haut d’un mur près du toit indique possiblement une tuile défectueuse ou une fuite à la toiture.
  
• Des peintures ou enduits qui cloquent et se décollent localement. Souvent, ces décollements se produisent sur les murs exposés à la pluie ou autour des fenêtres.
  
• De l’eau qui suinte carrément en cas de forte pluie (gouttes le long d’un mur intérieur, flaque au pied d’un mur). Ce cas extrême peut arriver si une fissure traverse tout le mur ou si une gouttière déborde le long de la façade.
  
• En façade extérieure : des traces de ruissellement sur le crépi, la présence de mousses ou lichens localisés sur une zone du mur (signe que cette zone reste mouillée longtemps).
  

Une infiltration non traitée peut causer des dégâts importants : pourriture des bois de charpente en cas de fuite de toiture, effondrement local du plâtre, corrosion prématurée des linteaux métalliques, etc.. La bonne nouvelle, c’est que les infiltrations sont souvent plus visibles et plus faciles à localiser que d’autres sources d’humidité – on finit par trouver la tuile manquante, la fissure ou le joint abîmé en inspectant la maison.

Solutions : Il faut supprimer la source de l’infiltration et assécher les zones touchées. Selon l’origine du problème, les actions pourront être :

• Remplacer les tuiles cassées, ardoises fendues, réparer la toiture ou re-sceller une souche de cheminée (coût variable selon l’ampleur, de quelques centaines d’euros pour quelques tuiles à plusieurs milliers d’euros pour une réfection de toiture partielle).
  
• Refaire l’étanchéité des fenêtres et portes : mastic neuf autour des encadrements, joints en silicone, pose de barrettes d’appui pour évacuer l’eau. Ces petits travaux coûtent généralement quelques dizaines d’euros (matériaux) si on le fait soi-même, ou quelques centaines d’euros main-d’œuvre comprise.
  
• Traitement de façade : colmater les fissures dans les murs (avec un enduit de réparation adapté), appliquer un hydrofuge de surface pour imperméabiliser temporairement un enduit poreux. Un hydrofuge de façade coûte entre 5 et 15 € par m² en produit ; appliqué par un pro comptez ~20 à 40 € du m².
  
• Vérifier et entretenir les évacuations d’eau pluviale : nettoyer gouttières et chéneaux au moins une fois par an pour éviter les débordements. Ajouter des grilles pare-feuilles si nécessaire.
  
• Améliorer le drainage du terrain : si l’eau stagne contre la maison lors de fortes pluies, prévoir des drains, ou au minimum dégager le bas des murs (pas de terre ou de végétaux collés aux façades).
  

Une fois l’infiltration réparée, il est important de faire sécher les murs (par déshumidificateur, chauffage, ou simplement en laissant le temps et en ventilant bien) avant de repeindre ou enduire à nouveau, faute de quoi des traces d’humidité pourraient réapparaître.

Fuites de plomberie et dégâts des eaux internes

Enfin, n’oublions pas que l’humidité peut provenir d’une cause interne à la maison : une fuite d’eau ou un dégât des eaux. Une canalisation encastrée qui fuit, un tuyau percé dans un mur, ou un joint de douche défectueux peuvent libérer de l’eau à l’intérieur des parois. Ce type de problème peut passer inaperçu un certain temps (d’où le terme de fuites invisibles) et causer des taches localisées et persistantes sur un mur ou un plafond.

Signes d’une fuite interne : On observe en général une zone très circonscrite d’humidité, souvent proche d’une installation d’eau (salle de bain, cuisine) ou sous une canalisation à l’étage. La tache peut être sombre, sans lien avec la météo extérieure. On peut aussi constater une déformation des matériaux autour (bois gonflé, plâtre boursouflé). Si la fuite est importante, de la peinture peut se décoller et quelques gouttes peuvent suinter en continu. Enfin, une augmentation inexpliquée de votre consommation d’eau peut alerter sur une fuite cachée.

Solutions : Les fuites de plomberie doivent être réparées à la source le plus rapidement possible. Fermez l’arrivée d’eau si nécessaire et faites intervenir un plombier. Une fois la fuite colmatée (remplacement du tuyau ou du joint défectueux), il faudra assécher la zone touchée et réparer les revêtements endommagés. 

Les coûts varient fortement : une petite fuite sous un évier peut être réparée pour une centaine d’euros, alors qu’une canalisation qui a imbibé tout un plancher nécessitera des travaux plus lourds (assèchement, remplacement de sections de mur ou sol, etc.). L’important est de ne pas laisser traîner, car une fuite prolongée peut entraîner le pourrissement de structures en bois et l’apparition de champignons.

Identifier la cause pour mieux agir

Face à un problème d’humidité dans une maison ancienne, le diagnostic précis de la cause est essentiel. En effet, les symptômes se ressemblent parfois d’une cause à l’autre, et une erreur de diagnostic peut conduire à un traitement inadapté. Par exemple, des peintures qui cloquent et un papier peint qui se décolle peuvent aussi bien provenir d’une condensation excessive que d’une remontée capillaire ou d’une infiltration par la toiture. Traiter une pièce contre la condensation (en ventilant davantage) ne suffira pas si le mur est en réalité humide à cause d’une eau qui remonte du sol. Inversement, injecter de la résine dans un mur alors que le problème vient d’un manque de ventilation gaspillerait votre temps et votre argent.

Comment bien diagnostiquer l’humidité ?

1. Observation des indices : Prenez le temps d’examiner où et comment l’humidité se manifeste. Est-ce en bas des murs (plutôt capillarité), en haut près du toit (plutôt infiltration), dans les coins et sur les vitres (plutôt condensation) ou près d’une canalisation (fuite) ? La périodicité compte aussi : humidité constante ou bien aggravée par la pluie ? Toutes ces questions orientent le diagnostic.
   
2. Mesures hygrométriques : Un hygromètre permet de mesurer l’humidité de l’air intérieur. Un taux constamment supérieur à 60 % signale un réel problème. Pour vérifier l’humidité des matériaux, on peut utiliser un testeur à sondes que l’on pique dans le mur, pratique pour savoir si un mur est gorgé d’eau en profondeur ou seulement en surface. Toutefois, la seule méthode permettant de connaître avec précision le taux réel d’humidité d’un matériau reste le test au carbure.
   
3. Faire appel à un professionnel : Les experts en diagnostics d’humidité disposent d’outils (caméra thermique, sonde à carbure, etc.) et du savoir-faire pour identifier précisément l’origine d’un problème d’humidité. Comme le recommande EDF, un diagnostic complet par un professionnel est souvent indispensable avant d’entreprendre des travaux. Nous proposons chez Tytek des diagnostics humidité complets : nos spécialistes examinent votre maison ancienne dans son ensemble (murs, toiture, ventilation, plomberie) et vous remettent un rapport clair sur les causes de l’humidité observée, accompagné de préconisations de traitement. Ce diagnostic professionnel est le gage d’une solution efficace au problème, car il permet de cibler le bon remède dès le départ.

Récapitulatif : causes d’humidité, signes et solutions

Pour conclure, voici un tableau comparatif synthétisant les types d’humidité dans une maison ancienne, les signes pour les reconnaître, ainsi que les solutions possibles et un ordre de coût estimatif de traitement :

Lecture du tableau : € = coût modéré, €€ = coût significatif. Les fourchettes de prix indicatives dépendent de la gravité du problème et de la taille de la maison (tarifs moyens constatés en 2024-2025).

Ce qu’il faut retenir

L’humidité dans une maison ancienne peut avoir des origines variées, mais aucune n’est une fatalité. Qu’il s’agisse de condensation due à une ventilation perfectible, de remontées capillaires liées à l’absence d’étanchéité, d’infiltrations par une toiture fatiguée ou de fuites accidentelles, chaque problème a sa solution spécifique. 

La clé du succès réside d’abord dans un bon diagnostic : identifier clairement la cause permet d’appliquer le traitement le plus efficace et d’éviter des travaux inutiles. Nous, experts de Tytek, sommes là pour vous accompagner dans le diagnostic humidité de votre demeure et vous proposer les solutions les mieux adaptées, alliant respect du bâti ancien et techniques modernes. Avec une prise en charge appropriée, vous pourrez assainir votre maison, préserver votre patrimoine et retrouver tout le confort d’un intérieur sain, sec et durable.