Diagnostic mérule: est-il obligatoire et dans quels cas?

Le diagnostic mérule n’est pas obligatoire à l’échelle nationale lors d’une vente immobilière. Il devient obligatoire uniquement dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, ce qui concerne aujourd’hui 13 départements en France. En dehors de ces zones, le propriétaire reste soumis à une obligation d’information de l’acquéreur en application de l’article L126-25 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Dans le Morbihan et en Ille-et-Vilaine, à l’exception de la commune de Val Couesnon, aucun arrêté préfectoral général n’est en vigueur: le diagnostic n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé pour se prémunir d’un recours en vice caché.

Qu’est-ce que le diagnostic mérule et à quoi sert-il?

Le diagnostic mérule est un examen visuel et technique réalisé par un diagnostiqueur certifié pour détecter la présence de ce champignon lignivore dans les parties bois d’un bâtiment. La mérule (Serpula lacrymans) est un champignon xylophage capable de coloniser et de détruire les structures en bois d’une maison, y compris les planchers, les solives et les charpentes. Elle se développe dans des conditions précises: un taux d’humidité du bois supérieur à 20 % et une température comprise entre 18 et 30 degrés. Sa progression peut atteindre jusqu’à 12 cm par jour dans des conditions favorables, ce qui en fait l’un des agents de dégradation les plus destructeurs du bâti ancien. Le diagnostic permet d’identifier la présence ou l’absence de mérule avant une transaction ou dans le cadre d’une démarche préventive, et de produire un rapport écrit servant de base à tout traitement éventuel.

Dans quels cas le diagnostic mérule est-il obligatoire?

Le diagnostic mérule est obligatoire uniquement lors de la vente d’un bien situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, en application de l’article L126-25 du Code de la construction et de l’habitation. En dehors de ces zones, il ne figure pas parmi les diagnostics obligatoires d’une transaction immobilière, au contraire du DPE, du diagnostic plomb ou du constat termites dans les zones délimitées.

Le cadre législatif actuel repose sur la loi ALUR du 24 mars 2014 (n°2014-366), qui a introduit le dispositif d’information sur la mérule. Depuis la recodification issue de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020 (entrée en vigueur en juillet 2021), les articles de référence sont désormais l’article L126-5 du CCH (déclaration en mairie en cas de présence constatée) et l’article L126-25 du CCH (information de l’acquéreur lors d’une vente en zone à risque). Les anciennes références L133-7 à L133-9 du CCH sont abrogées depuis juillet 2021 et ne doivent plus être utilisées.

Il existe par ailleurs une obligation distincte, indépendante de toute transaction: tout propriétaire ou occupant qui constate la présence de mérule doit le déclarer en mairie (art. L126-5 CCH). Cette obligation s’applique partout en France, y compris en dehors des zones à arrêté préfectoral.

Quels départements sont concernés par l’obligation d’information mérule?

En 2024, 13 départements français font l’objet d’un arrêté préfectoral mérule. Dans ces départements, le propriétaire vendeur est tenu d’informer l’acquéreur, et parfois de joindre un état parasitaire à l’acte de vente.

Parmi les départements concernés proches de la Bretagne, le Finistère (29) dispose d’un arrêté préfectoral en vigueur depuis le 30 janvier 2024 (RAA n°29-2024-15, qui abroge l’arrêté du 15 juillet 2020). Il impose la réalisation d’un état parasitaire conforme à la norme NFP 03-200 en annexe de l’acte authentique de vente pour les communes couvertes.

Le Morbihan (56), en revanche, ne fait pas l’objet d’un arrêté préfectoral départemental sur la mérule à ce jour. Le diagnostic n’y est donc pas obligatoire pour une transaction immobilière.

En Ille-et-Vilaine (35), la situation est différente mais très limitée: seule la commune de Val Couesnon est couverte par un arrêté préfectoral, en date du 21 septembre 2023. Pour tout autre bien en Ille-et-Vilaine, aucune obligation légale de diagnostic mérule ne s’applique lors de la vente.

Pour les autres départements du territoire, il est recommandé de consulter la préfecture départementale ou le site de la préfecture pour vérifier l’existence d’un arrêté en vigueur, ces textes pouvant évoluer.

Quelles sont les obligations du propriétaire en cas de mérule?

Qu’il y ait ou non un arrêté préfectoral, tout propriétaire qui a connaissance d’une infestation de mérule a deux obligations légales: déclarer la présence en mairie et informer l’acquéreur lors d’une vente.

La première obligation est la déclaration en mairie. Elle incombe à l’occupant ou au propriétaire du logement dès qu’une présence de mérule est constatée, conformément à l’article L126-5 du Code de la construction et de l’habitation. Pour un immeuble en copropriété, c’est le syndicat des copropriétaires qui doit effectuer cette déclaration pour les parties communes.

La deuxième obligation est l’information de l’acquéreur. En zone couverte par un arrêté préfectoral, le propriétaire vendeur doit annexer à la promesse de vente ou à l’acte authentique un état mentionnant la présence ou l’absence de mérule, conformément à l’article L126-25 du CCH. Hors zone réglementée, cette obligation formelle n’existe pas, mais le principe de bonne foi posé par l’article 1641 du Code civil s’applique: un vendeur qui dissimule sciemment une infestation connue peut être poursuivi pour vice caché. Les conséquences peuvent aller jusqu’à l’annulation de la vente, la restitution partielle du prix ou des dommages-intérêts en faveur de l’acquéreur.

Quand faut-il faire un diagnostic mérule même s’il n’est pas obligatoire?

Même en l’absence d’obligation légale, un diagnostic mérule est vivement recommandé dans plusieurs situations concrètes pour éviter un risque de vice caché et protéger la transaction.

Les cas les plus courants justifiant un diagnostic préventif sont les suivants:

• Logement en zone humide: la Bretagne, la Normandie et plus généralement le Grand Ouest concentrent les conditions climatiques les plus propices à la mérule. Le bâti ancien du Morbihan et de l’Ille-et-Vilaine est particulièrement exposé.
• Bâtiment ancien ou maison à murs épais: les constructions en pierre, souvent peu ventilées, favorisent une humidité résiduelle dans les bois de plancher et de charpente.
• Logement resté inoccupé ou mal ventilé: l’absence de circulation d’air provoque une accumulation d’humidité, condition idéale pour l’installation de la mérule.
• Signes visibles suspects: une odeur de champignon persistante, des taches blanches cotonneuses sur les bois, un bois devenu mou ou fibreux au toucher, une pourriture cubique caractéristique ou des déformations de plancher sont des indicateurs à ne pas négliger.
• Avant un achat immobilier: même hors zone réglementée, le futur acquéreur peut demander la réalisation d’un diagnostic pour sécuriser sa décision.

Si vous observez l’un ou plusieurs de ces signes dans un bien en Bretagne, vous trouverez un détail des symptômes caractéristiques à surveiller sur la page consacrée aux problèmes de mérule en maison.

Comment se déroule un diagnostic mérule et combien ça coûte?

Un diagnostic mérule est réalisé par un diagnostiqueur certifié, le plus souvent en moins d’une heure pour une maison standard, et coûte entre 150 et 400 euros selon la surface et l’accessibilité des charpentes.

Qui réalise le diagnostic? Le diagnostiqueur doit disposer d’une certification spécifique. Il est possible de rechercher un diagnostiqueur certifié sur le moteur de recherche officiel du ministère: diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr.

Comment se déroule l’inspection? Le diagnostiqueur procède à une inspection visuelle de l’ensemble des parties bois accessibles: planchers, plinthes, solives, charpentes, boiseries. Il mesure le taux d’humidité du bois à l’aide d’un humidimètre et peut effectuer des sondages dans les zones suspectes. À l’issue de l’examen, il remet un rapport écrit concluant à la présence ou à l’absence de mérule.

Diagnostic spécifique ou état parasitaire? Ces deux documents ne sont pas équivalents. Le diagnostic mérule porte uniquement sur ce champignon. L’état parasitaire est un examen plus complet: il couvre également les insectes xylophages (vrillette, capricorne, lyctus), les termites et autres agents de dégradation biologique du bois. Dans les départements où un arrêté préfectoral impose un état parasitaire (comme le Finistère), un simple diagnostic mérule ne suffit pas à remplir l’obligation légale.

Durée de validité? Il n’existe pas de durée légale de validité pour le diagnostic mérule. En pratique, pour une transaction immobilière, un rapport de moins de 6 mois à 1 an est généralement considéré comme suffisamment récent par les acteurs de la chaîne (notaire, acquéreur).

Après le diagnostic: si la présence de mérule est confirmée, un traitement professionnel est indispensable. La mérule ne se traite pas avec des produits grand public. Le diagnostic identifie les zones atteintes; le traitement curatif nécessite une intervention qualifiée pour assainir les bois touchés, éliminer les sources d’humidité et traiter les surfaces.

Questions fréquentes sur le diagnostic mérule

Le diagnostic mérule est-il obligatoire pour louer un logement?

Non, le diagnostic mérule n’est pas requis pour la location. L’obligation d’information prévue par l’article L126-25 du CCH s’applique uniquement lors d’une vente dans les zones couvertes par un arrêté préfectoral. En dehors de ce cadre, seule une obligation générale de bon entretien du logement s’impose au bailleur. Le bailleur qui a connaissance d’une infestation reste toutefois tenu de la déclarer en mairie (art. L126-5 CCH) et d’informer le locataire des désordres affectant le logement.

Peut-on vendre une maison avec de la mérule?

Oui, la vente d’un bien infesté par la mérule est légalement possible. Mais le vendeur doit impérativement informer l’acquéreur de la présence de mérule, même en dehors d’une zone couverte par un arrêté préfectoral. L’omission volontaire peut être requalifiée en vice caché par les tribunaux, avec à la clé une annulation de la vente, une réduction du prix de cession ou des dommages-intérêts. L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir (article 1648 du Code civil).

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic mérule?

Il n’existe pas de durée légale de validité pour ce diagnostic, contrairement au DPE (10 ans) ou au diagnostic plomb (illimité si négatif). Pour une transaction immobilière, un rapport de moins de 6 mois est généralement considéré comme suffisamment récent. Au-delà d’un an, il est recommandé de faire réaliser un nouveau diagnostic, surtout si des travaux ont été effectués ou si les conditions d’humidité du bâtiment ont changé.

Le Morbihan est-il concerné par l’obligation de diagnostic mérule?

Non. Le Morbihan ne fait pas l’objet d’un arrêté préfectoral départemental sur la mérule. Le diagnostic n’y est donc pas une obligation légale lors d’une vente immobilière. Cela ne dispense pas le propriétaire de son obligation de déclaration en mairie si une infestation est constatée, ni de son obligation d’information envers l’acquéreur si la présence de mérule est connue, sous peine de recours en vice caché.

Quelle est la différence entre un diagnostic mérule et un état parasitaire?

Le diagnostic mérule est spécifique à ce seul champignon. L’état parasitaire est un examen plus complet, réalisé selon la norme NFP 03-200: il couvre la mérule, les insectes xylophages (vrillette, capricorne, lyctus), les termites et autres parasites du bois. Dans certains départements comme le Finistère, c’est un état parasitaire complet qui est requis en annexe de l’acte de vente, et non un simple diagnostic mérule. Si vous êtes vendeur ou acquéreur dans un département à arrêté préfectoral, il est important de vérifier précisément quelle forme de document est exigée par l’arrêté en vigueur.

Si vous observez des signes d’humidité, de pourriture ou de dégradation du bois dans votre maison en Morbihan ou en Ille-et-Vilaine, un professionnel qualifié peut réaliser une inspection et mettre en place un traitement de la mérule adapté à votre situation. Pour une intervention locale, retrouvez nos prestations de traitement de la mérule dans le Morbihan et à Lorient.